海外不動産投資ランドバンキング

アメリカの魅力

人口増加や経済の発展状況から、大規模地域開発（＝土地の需要増）が見込まれるアメリカは、ランドバンキングに特に適した国のひとつです。
今後34年(2043年まで)で人口が４億人(現在３億人)に増加することが見込まれており、この1億人の増加分の8割が大都市圏(全米10地域のメガポリタン)に集中する見通しです。人口増加による住宅需要を見越して、戦略的に成長が見込まれる大都市圏の中でも厳選した地域で土地を買収し、ランドバンキングプロジェクトを進めています。
増加する1億人の人々のために、何と3,400億平方フィート（31,590ｋ㎡＝吸収を一回り小さくした規模)もの土地と25兆ドル(2,500兆円)の資金が必要で、一種の国家的プロジェクトの一部をランドバンキングがお手伝いするともいえ、社会貢献面からも非常に意味のある投資といえましょう。

ランドバンキングでは、つぎの7つの指標(ファンダメンタルズ)を元に開発対象地域の絞り込みを行っています。
◆人口の増加　　◆国内の人口移動　　◆多様な雇用創出　　◆開発を促す行政の対応
◆１戸建ての住宅開発余地　　◆手頃な住宅価格　　◆住みやすい気候

Waltoninternational　HPより

具体的には、全米５０州から、①９０年以降の人口増加ベスト２０州を選び、②年間５万人以上の人口増の州(１６州)に絞り込み、その後③雇用増加の年平均が６万件以上の州(１１州)と④１戸建ての建設許認可数が年平均５万件以上の州と厳選し、最終的に６州に絞り込みました。
さらにここから、●環境や政治的リスクの高いカリフォルニア州と●経済適発展性に乏しく、ハリケーンなどの環境リスクの残るフロリダ州を排除しました。

この結果全米５０州から、企業誘致に積極的、地価上昇を見込め、幹線道路があり他国との物流に有利、土地開発に規制が穏やかなど、ランドバンキングにとって最も有利な条件を満たす州を、「アリゾナ州」「テキサス州」「ジョージア州」に絞り込みました。

アリゾナ州の魅力

フェニックス市とトゥーソン市を合わせた大都市圏はアリゾナ・サン・コリドーと呼ばれる地域を形成しており、北米を縦貫する国道１０号線とカリフォルニアからフロリダまで北米を横に貫く国道８号線周辺に位置するこの大都市圏では主要インフラ周辺に沿って発展が進展しており、費用対効果の高い開発機会は限られています。
といっても、アリゾナ・サン・コリドーの人口は２０４０年までに1,000万人までに倍増すると予測される素晴らしい地域です。
また、この大都市圏はピマ郡、ピナル郡、マリコパの3郡からなり、これらを合わせた経済規模はアリゾナ州の経済全体の約80％を占めています。
この大都市圏は、◆成長重視の州政府の姿勢、◆多種多様な雇用産業が共存、◆豊富な雇用機会、◆割安な生活費、◆温暖な気候、◆魅力的なライフスタイル、◆教育、◆複数の国内市場へのアクセスが容易な立地条件など魅力あふれる地域で、米国内ではシルバー世代の移住、国外からは移民先としても注目されています。

また住宅需要はアリゾナ・サン・コリドー大都市圏を中心に順調に伸びており、すでにサブプライムの影響を脱し、2009年第１四半期にはプラスへ転じています。

ジョ－ジア州の魅力

ジョージア州の州都アトランタを含む、ピードモント・アトランティック巨大都市圏（PAM）は、米国南東部経済の中心地です。米国中もで最も急速に成長しており、現在4,700万人の人口が2050年までに3,500万人(8,200万人)もの増加が見込まれています。
アトランタは法人税率が低く、企業にとって魅力的な環境にあり、コカ・コーラ、デルタ・エアラインズ、UPSなど世界的大企業12社の本社があります。雇用創出では全米で第５位(2008年)、大規模産業や流通の中心地となっています。そのため、このPAM大都市圏は米国GDPの10％を占める有力地に。
また３本のス－パーハイウェイが交差し、鉄道、空港などのインフラが整備され、全米どこへでも飛行機で２時間で移動できる極めて利便性の高いアクセスポイントです。なお、アトランタの空港は世界で最も交通量の多い空港でもあり、年間の利用者は8,500万人以上に達しています。

全米平均住宅価格は、2009年第4四半期時点で平均17万2,900ドルとなっていますが、アトランタの住宅価格は12万4,800ドルで、引き続き米国内で最も住宅を購入しやすい地域となっています。 その住宅価格の安さから、2000年以降、米国内トップレベルの移住先として注目されています。

テキサス州の魅力

テキサス州北部に位置する商工業都市"ダラス"
ダラス(英: Dallas)は、アメリカ合衆国テキサス州の北部に位置する商工業都市。エルム川とウェスト川の両河川の合流地帯にあり、古くから交通の拠点として発展し、今日でも金融、経済の中枢として機能する。

テキサス州はアメリカ南部に位置し、本土ではアラスカ州についで二番目に大きな州です。デルやコンパックといったコンピュータ会社の拠点があり、テキサス州中部は南部のシリコンバレーとも呼ばれています。全米で最大の空港数を誇り、研究機関、医療機関も世界で最も集中しています。
またテキサス州は定年を迎えた人の人気移住先としても非常によく知られています。フロリダ州、アリゾナ州もリタイア先として世界的に有名ですが、温暖な気候のテキサス州も米国内では絶大な人気を誇ります。
ランドバンキングの対象地域として、米国内で４番目に大きい都市圏ダラス・フォートワースメトロプレックス（DFW）という600万人の人口を抱える地域があり、２０年間で300～400万人の人口増加が見込まれています。
さらに、DFW大都市圏とテキサス州は、雇用機会、1戸建て住宅許可証発行件数などのファンダメンタルズでは全米でも常にトップランクに入っています。