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空き家の実家を売るならお早めに!

2018年6月6日

特例利用のチャンスは、あと1年半!

 地方ばかりか、都会でも空き家の増加が社会問題化し、空き家を放置しておくと衛生、防犯、倒壊などのリスクが増すばかり。そこで3年前に、地方自治体が所有者に修繕や撤去を指導・命令できる法律(空家等対策の推進特別措置法)が施行され、国も重い腰をあげて各種対策に乗り出しました。
 税金面でも、2016年4月から相続取得の空き家の実家を売却した際の所得税負担を軽くする「空き家の譲渡所得の特別控除」が創設されました。この特例の条件は、2019年12月31日までに空き家を売却することで、だんだん期限が迫ってきましたので、ご注意ください。

税メリットは最大609万円(減税)!

 この特例を使って、実家の空き家を売却したときの税務上のメリットを試算してみましょう。
◆ 譲渡所得の特別控除は、最大3千万円!
 土地・建物の譲渡益に対する所得税はつぎのように計算されます。譲渡益が3,000万円以下なら譲渡所得税はかからない仕組みに。
 ● 譲渡所得の計算方法:{売却価額-(取得費+譲渡費用)}-特別控除額(最大3千万円)
 ● 所得税率等(注)  : 税  率 = 所得税(復興特別所得税含む)+ 住民税
            (20.315% =     15.315%      +  5%)
   (注) 所有期間が5年超(長期譲渡所得)のケース。
 ● 所得税等の計算方法: 譲渡所得の金額(注) × 20.315%
   (注)社会保険料控除などの所得控除は他の給与所得などから控除している場合に適用する税率。
 なお、譲渡の対象不動産は相続での引継ぎのため、所有期間は被相続人の取得日から計算できますので、ほとんどの譲渡で5年超の長期保有にあたり、税メリットを得ていただけそうです。このケースでの減税額は最大で約609万円(3千万円×20.315%)と、インパクトある金額に!

◆ 控除を受ける要件は?

 この特例を受けるためには、つぎの要件をクリアする必要があります。チェックしてみましょう。
 □ 実家に、被相続人以外に他に居住する人がいなかったこと
 □ 1981年5月31日以前建築の家屋(旧耐震基準)であること
 □ マンションなどのような区分所有建築物でないこと
 □ 譲渡金額が1億円以下で、譲渡日まで空き家であったこと
 □ 建物を耐震改修して売却するか、建物を取り壊して更地にして売却すること
 □ 相続の開始日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
 □ 2019年12月31日までに売却すること
 特例創設の趣旨は、社会的な問題を抱える空き家をなくすため、土地の有効活用目的での売却なら税金面でサポートしてあげようというものです。そのため、特例の適用期間も3年間と期間を区切っています。

売却と決まったら速やかに!

 相続で引き継いだ不動産の売却ですので、以前からの「相続財産の譲渡所得の特例」も選択できます。この特例は、不動産にかかった相続税を譲渡所得の必要経費(”取得費加算”)として、所得税等の負担を軽くする制度です。別の見方をすると、相続税を負担した相続人にはメリットがあるものの、相続税を負担しなかった人には使えず、メリットが得られません。
 将来、いま空き家の実家に移り住む予定があるなら「空家等対策の推進に関する特別措置法」に引っかからないように、「専門業者への管理委託」などの対策が必要です。
 実家への対応を決めあぐねている方は、将来の相続時の問題を念頭において、土地価格もピークアウトしかけている現状をふまえ、売却も選択肢として検討しても良いかも知れません。

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