感動相続

文字サイズ大中小

充実ライフ!

相続取得土地は”3年10ヵ月以内の売却”がおトク!

2020年12月2日

 相続土地の売却で利益がでれば、相続税以外に譲渡所得税・住民税を支払うことに。ところが、利益が出ていても節税できる方法が。今号では、その制度「取得費加算の特例」についてご案内しましょう。

まずは、土地売却時の税金計算の仕組みから!

 譲渡所得税(復興特別税と住民税を含む)は、つぎのように計算します。
 譲渡所得税 =(売却金額 -(取得費+譲渡費用))× 税率
● 取得費ってなに?
★ 取得費がわかるケース
 土地の取得(=購入)にかかった費用を”取得費”といいます。他人から買った場合は、購入金額に加えて購入時の仲介手数料や登録免許税、登記費用なども”取得費”に含めることができます。
★ 取得費がわからないケース
 先祖伝来の土地や被相続人が何十年も前に購入した土地だと実際の取得費はわからないケースが多く、そんなときは売却金額の5%を”概算取得費”として差引けます。
● 譲渡費用は?
 土地を売るために直接かかった費用で、主につぎのようなものをいいます。
 ★ 仲介手数料、測量費や売買契約書に貼る印紙代(売主負担分)
 ★ 立退料、建物の取り壊し費用や取り壊した時の建物の未償却残高 など
 また、修繕費や固定資産税など資産の維持や管理のためにかかった費用などは譲渡費用になりません。
● 譲渡所得の計算方法と適用される税率
 土地売却時の譲渡所得は、給与・不動産などの所得とは切り離して計算します(分離課税)。また、所有期間に応じて長期譲渡所得と短期譲渡所得の二つの所得に区分し、税金の計算も別々に行います。
 ★ 長期譲渡所得:売却年の1月1日現在で、所有期間が5年超の土地(借地権含む)の譲渡
          ⇒税率:一律20.315%(国税15.315%+地方税5%)
 ★ 短期譲渡所得:売却年の1月1日現在で、所有期間が5年以下の土地(借地権含む)の譲渡
          ⇒税率:一律39.63%(国税30.63%+地方税9%)

節税できる「取得費加算の特例」ってなに?

● 「取得費加算の特例」はこうして計算する!
 特例の適用を受ける場合の譲渡所得税(復興特別税と住民税を含む)はつぎのとおりですが、相続税の取得費加算額分に見合う譲渡所得税率分だけ税負担が軽くなります。
★ 譲渡所得税の計算:
 (売却金額 -(取得費+相続税の取得費加算額+譲渡費用))× 税率
★ 相続税の取得費加算額:
 譲渡した人の相続税額×"譲渡土地"の相続税評価額÷譲渡した人の債務控除前の相続税評価額
● 特例を受けるためには?
 この特例は、以下の条件に合致して相続土地を譲渡すれば一定の金額を譲渡資産の取得費に加算できる仕組みです。
 ★ 相続か遺贈で財産を取得している
 ★ 財産取得者には相続税が課税されている
 ★ 財産の譲渡時期が相続開始後3年10ヵ月以内(注)
 (注) 相続開始日の翌日から相続税申告書の提出期限の翌日から3年経過日までの譲渡。
 相続税が課税された土地を売却すると、ひとつの財産に2種類(相続税と譲渡所得税)の税金が課税され”二重課税”が生じてしまうことから、税負担を軽減する措置として特例が用意されました。

具体的な計算方法は?

 つぎのケースを元に、「取得費加算の特例」適用時の取得費加算額などを計算してみましょう。
【前提条件】
 ・ 相続人: 1人    ・ 相続財産の相続税評価額(債務控除前):  3億円
 ・ 納付した相続税額:9,000万円   ・ ”譲渡土地”の相続税評価額:4,000万円
【取得費加算額の計算】
 約1,200万円(注)=(相続税額)9千万円×(譲渡土地評価額)4千万円÷(財産評価額)3億円
 (注)相続税の取得費加算額(最大)
 この金額を取得費加算すると、長期譲渡所得なら243万円もの節税となります。
 相続での取得土地の売却をお考えなら、地価の値上がりを待つばかりでなく「取得費加算の特例」の活用で、節税も検討されてはいかがでしょうか。
 実際にこの特例を使って所得税の確定申告を行う際には、間違いのないように税理士にご依頼されることをお勧めします。

お問い合わせは
「英和コンサルティング株式会社/英和税理士法人」まで
無料相談受付中 相続のことならお任せ 03-3491-3811(代) 営業時間/9:00~17:30 定休日/土、日、祝日
メールフォームでのお問い合わせホームページはこちら
おすすめ記事
よく読まれている記事
PAGE TOP